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Artigos
Retificação de Área e Georreferenciamento - Uma Nova Era para os Registros de Imóveis
O alto grau de precariedade da maioria dos registros imobiliários cria, no procedimento de retificação, um ambiente sujeito a muitos erros e fraudes. Desta forma, para evitar o mau uso do procedimento de retificação, o registrador deverá pormenorizar o mérito, fazer um juízo de valor e decidir com total autonomia, conforme seu livre convencimento motivado pela procedência ou não da retifica- ção extrajudicial e assim, impedir que o direito real seja por ele violado e evitar a demanda judicial. Assim o presente texto abordará o georreferenciamento como sendo instrumento imprescindível para a decisão do registrador nos procedimentos de retificação de registro diante da realidade jurídica e fática da área apresentada, pois os trabalhos técnicos de agrimensura e levantamento topográ- fico auxiliarão como norteadores para garantir o direito de propriedade a ser regularmente constituído. O princípio da boa-fé deverá prevelecer, pois com a existência de indícios de irregularidades a qualificação será negativa, ocasionando exigências, através de notas devolutivas, que podem impedir a própria retificação dos imóveis, ainda, provocando o ingresso do título ao judiciário. Durante o processo de retificação de área, que visa à verdade real, bem como as características, medidas e confrontações fáticas e atuais do imóvel, serão necessárias à comprovação e juntada das provas existentes e sólidas, a fim de que haja a justificação para o deferimento do requerimento, assim o registrador estará isento de responsabilidades por eventuais falhas, ou erros que venham a ser cometidos. A Lei de Registros Públicos prevê a possibilidade de erros, para tanto o artigo 214 facilita a invalidação desses atos; ainda o procedimento do artigo 213, poderá ser utilizado para retificar a retifica- ção, pois não gera coisa julgada. Quanto ao Georreferenciamento de Imóvel Rural propriamente dito, esse tem por desígnio abolir a grilagem de terras, assim a Lei nº 10.267/2001 pretende à incorporação de bases gráficas georreferenciadas de imóveis rurais no Registro de Imóveis. Desta forma, provocará uma verdadeira interconexão entre o Registro Imobiliário e o Cadastro Rural. Com relação aos prazos para o cumprimento de georreferenciamento em imóveis rurais, será necessário fazer a análise de qual o termo inicial que se deve utilizar na contagem desses prazos, considerando que a exigência inicial para o recadastramento foi criada a partir da edição da Lei n° 10.267/2001, que alterou os artigos 176 e 225 d a Lei n° 6.015/73 - Lei de Registros Públicos - entretanto esta lei não trouxe todos os requisitos para a implementação do georreferenciamento, tendo sido complementada em momento posterior pelos Decretos n° 4.449/2002 e 5.570/2005. Quanto ao prazo de carência, estabeleceu-se no art. 10 do Decreto n° 4.449/2002 que, atualmente, os imóveis rurais com área entre 25 a 100 ha (hectares), sendo que 01 hectare equivale a 10.000,00 metros quadrados; objeto de parcelamento, desmembramento, remembramento (unificação), ou de qualquer situação de transferência, não precisam ostentar de imediato o georreferenciamento e a certificação do INCRA. Tal providência será necessária a partir de 21 de Novembro de 2019, conforme tabela abaixo:
ÁREA DO IMÓVEL VENCIMENTO DO PRAZO
100 a menos de 250 hectares 20/11/2016
25 a menos de 100 hectares 20/11/2019
0 a menos de 25 hectares 20/11/2023
A prática dos atos estabelecidos pelo referido decreto, quais sejam, desmembramento, parcelamento, unificação, transferência de área total e criação ou alteração da descrição do imóvel, que resulte de qualquer procedimento judicial ou administrativo, ficarão sujeitos aos prazos acima citados. Todavia, quanto à lavratura de escritura, considera-se prudente da parte do tabelião que estiver lavrando-a ressalvar no texto a impossibilidade de registro até que se atenda aos requisitos legais, como forma de resguardar futuras responsabilidades. Conclui-se assim, que o georreferenciamento será em breve obrigatório para a prática de todos os atos que envolvam imóveis rurais, sendo uma nova era para o INCRA e para os registros de imóveis.
DRA. IVIE CRISTINE DA SILVA CAMARGO, OAB/SC N° 44.865
Importância da orientação de um advogado na elaboração de contratos
Em nossa região muitos imóveis nunca tiveram um registro imobiliário próprio. No momento da aquisição, caso o imóvel não esteja passando por algum tipo de regularização, restará ao adquirente a aquisição por contrato de compra e venda. Muitas vezes esta opção não é a mais segura, no entanto, é a única que está ao alcance da pessoa que almeja ter seu imóvel próprio, que sonha em sair do aluguel e ter um lugar para chamar de seu, em virtude, principalmente, da desvalorização do valor do imóvel quando vendido por contrato, ao comparar com uma venda que possua registro imobiliário. A aquisição por contrato garante ao comprador apenas a posse do imóvel, e não sua propriedade. A população não vê diferença nesses dois institutos, porém essa distinção faz toda a diferença. Vejamos o significado de cada instituto, pelo Código Civil vigente: · Posse – Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. · Propriedade – Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da bem, e o direito de reavê-lo do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha. Assim, conclui-se que aquele que é proprietário é também possuidor, mas nem todo possuidor é proprietário. Ao analisarmos seus significados constatamos que o instituto que realmente garante ao comprador que o imóvel será seu e de mais ninguém é a propriedade, que, por sua vez, deve possuir registro imobiliário. A aquisição por Contrato de Compra e Venda merece cautela. A aquisição de uma área sem contrato ou mesmo através de um contrato simples pode trazer prejuízos incalculáveis, pois há riscos maiores de ser enganado pelo vendedor, de inúmeras formas, desde vender uma área que nunca lhe pertenceu, até vender a mesma área para várias pessoas. Isso não significa que todos os vendedores por contrato agem com má-fé. Em situações dos contratos já prontos ou elaborados pela outra parte, recomenda-se o contato com um advogado de sua confiança para orientar e sanar possíveis duvidas antes da assinatura, pois em inúmeras vezes, temos visto pessoas com pouca experiência elaborando contratos com cláusulas que lhes prejudicam, fazendoos assumir obrigações ou valores difíceis de pagar. Nessa hora, o sonho do adquirente de ter seu imóvel próprio foge de suas mãos, tornando-se, muitas vezes, um pesadelo, tendo que socorrer-se com o Poder Judiciário para uma rescisão de contrato e recuperação de seu dinheiro ou ainda para uma reintegração da sua área. A fim de se resguardar, a orientação é que o adquirente esteja assistido por um advogado, desde a análise de toda a documentação até a elaboração do contrato. O advogado detém conhecimento jurídico, podendo inserir cláusulas que deem maior segurança ao negócio. Outra situação que muitas pessoas passam no momento da aquisição é quando o imóvel seja proveniente de uma herança. Nesses casos deverá o adquirente se resguardar e verificar a presença de todos os herdeiros. Todos deverão participar do instrumento, nem que seja figurando como anuentes, pois caso contrário, a venda poderá ser discutida no futuro, podendo inclusive ser considerada nula. Adquirir um imóvel sem contrato, acreditando na boa-fé de quem lhe vendeu, vem sendo cada vez menos aconselhado. Até porque, adquirindo dessa forma, você não terá documentos que comprovem o início de sua posse no momento que resolver regularizar seu imóvel. Dessa forma, aquele que quer adquirir uma área deve entender a necessidade de ter um documento escrito e assinado pelo vendedor. Igualmente deve ir até o imóvel e conversar com os vizinhos a fim de verificar se algum terceiro alguma vez apareceu na área dizendo que o mesmo lhe pertencia. Enfim, existem algumas precauções que poderão ser indicadas por um advogado, quando contratado para assessoria de compra e venda. A busca por um advogado de sua confiança é imprescindível. Afinal, contratos incompletos, confusos, com cláusulas contrárias à legislação, podem prejudicar os contratantes, principalmente os de boa-fé. FIQUE ATENTO! · Nunca assine papéis ou recibos em branco, muito menos documentos sem ler e entender seu conteúdo! · No caso de contratos prontos, recomenda-se que seja procurado um advogado de sua confiança para analisa-lo e ter eventuais dúvidas esclarecidas. · Caso esteja concluindo um negócio, busque a ajuda profissional de um advogado para elaborar o contrato de uma forma que lhe dê garantia e segurança jurídica. · Nunca execute o negócio se o contrato não estiver assinado e devidamente formalizado. · Procure sempre um advogado de sua confiança.
DRA. BIANCA CAMARGO COSTA STAHNKE, OAB/SC 36.041
Advogada sócia da Camargo Advocacia, especialista em Direito de Família e Sucessões e pós-graduada em
Direito Processual Civil - Novo CPC.
E-mail: camargocosta36041@oab-sc.org.br
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